Bodemonderzoek - Artifex Terra

Artifex Terra kan u helpen als u een bodemonderzoek nodig heeft. Wilt u uw locatie onderzoeken, bijvoorbeeld als u uw locatie wilt verkopen, wilt bouwen, als de bestemming wijzigt enz., dan heeft u vaak behoefte aan een bodemonderzoek. Ook als u dagelijks bezig bent met onderzoek kan Artifex Terra u helpen met bijvoorbeeld het maken van juiste keuzes daarin of als u er zelf op een bepaald moment niet voldoende tijd voor heeft (bij ’piek of ziek’). Artifex Terra kan voor u het bodemonderzoek uitvoeren, of u ondersteunen daarbij, tegenwicht bieden tegen andere partijen, als klankbord fungeren , contra-expertise uitvoeren e.d. Als Artifex Terra voor u werkt, zal alle opgedane ervaring worden ingezet en werkt zij volledig voor u en in uw belang.

Bouwen, aan- en verkopen, graven, af- of aanvoeren grond

Als het gaat om bouwen, slopen, bestemmingswijziging, aan-/verkoop, graafwerkzaamheden, oppompen en lozen grondwater is het uitvoeren van milieuhygiënisch bodemonderzoek een gewoon goed geworden. Naast de verplichting tot bodemonderzoek, wordt ook bodemonderzoek gedaan met als doel om risico’s in te schatten of te voorkomen. Als hedendaagse koper wordt u bij aankoop van een verontreinigd perceel zelf direct schuldig eigenaar zonder dat u enige bemoeienis hebt gehad met de veroorzaking van de bodemverontreiniging. U mag zelf proberen om de saneringskosten op een vorige eigenaar of veroorzaker te verhalen.

Ook vanuit arbeidsomstandigheden wordt bodemonderzoek gedaan om na te gaan welke mogelijke risico’s werknemers lopen die in de grond aan het werk zijn. Bijvoorbeeld bij het aanleggen van kabels – en leidingen.

→

Bodemonderzoek, het gaat vaak mis

Het is belangrijk om een goed en betrouwbaar onderzoek te verkrijgen. Helaas worden er bodemonderzoeken uitgevoerd waar later blijkt dat ze onvolledig of zelfs onbruikbaar zijn. Ook zijn er situaties waar ’onderzoek op onderzoek’ wordt gedaan en er dan nog geen zicht is op een oplossing. Er zijn vele adviesbureaus die bodemonderzoeken uitvoeren en dat ook prima kunnen, maar er zijn vele manieren waarop het onderzoek kan worden uitgevoerd. Als u een onderzoeksvraag uitzet bij verschillende adviesbureaus kunt u zeer verschillende voorstellen verwachten met ver uiteenlopende prijzen (’appels en peren’). Wat is nu juist?

Het bodemonderzoek begint bij een juiste analyse waarom u een onderzoek nodig heeft, wat u wilt en wat anderen met het onderzoek (moeten) doen. Zo is het belang voor een koper die een bodemonderzoek nodig heeft, anders dan de gemeentelijk ambtenaar die het onderzoek toetst of een aannemer die in de grond graaft. Door goed na te gaan wie het bodemonderzoek nodig heeft en hoe dat gebruikt moet worden, kan de precieze aanpak van onderzoek worden bepaald. Vragen daarbij die moeten worden ingevuld zijn:

Waarvoor dient het onderzoek? Het onderzoek kan diverse doelen dienen (bouwen, inschatten risico’s, af- of aanvoer grond …..). Deze doelen kunnen gecombineerd worden (in 1 keer goed dus);
Wie beoordeelt het onderzoek? (een koper, omgevingsdienst, gemeente- of provincieambtenaar, afkooporganisatie, …….);
Wie moet met het onderzoek gaan werken en wat is de beoogde bestemming van vrijkomende grond? (bouwaannemer, grondwerker, gronddepot …).

↓

Goede voorbereiding kost geld, maar levert veel op!

Een goede voorbereiding kost natuurlijk wel wat tijd (en geld) maar levert in het vervolg tijdwinst op, voorkomt vertragingen en levert zeker kostenbesparingen op. Artifex Terra organiseert het voor u. Of het nu een eenvoudig onderzoek betreft of een complexe situatie. U krijgt een adviseur die ervaring heeft met bodemonderzoek en die zelf bodemonderzoek uitvoerde bij adviesbureaus, zelf saneringen uitvoerde bij een aannemer en als gemeente- en provincieambtenaar bodemonderzoeken toetste en beschikkingen heeft afgegeven. Artifex Terra werkt volledig onafhankelijk van adviesbureaus, aannemers, veldwerkbureaus en milieulaboratoria.

Het vooronderzoek is de basis

De eerste stap bij elk bodemonderzoek is het vooronderzoek, ook wel historisch onderzoek genoemd. Dit vooronderzoek (te verkrijgen op https://www.nen.nl/nen-5720-2022-ontw-nl-298649) leidt tot een analyse of op een perceel bodemverontreiniging kan worden verwacht. Helaas zien we vaak dat een vooronderzoek erg (te) beperkt wordt uitgevoerd. En schrikt u niet waar dat toe kan leiden, zie voorbeeld in onder het kopje ‘Verontreinigd perceel en aansprakelijkheid’. Ons advies is: besparen op het vooronderzoek is verkeerde zuinigheid. Daarnaast is de norm van wat gedaan moet worden voor een goed vooronderzoek eigenlijk erg duidelijk. Artifex Terra voert het vooronderzoek voor u uit, en doet dit dan uitvoerig, volgens de normen.

Historische ontwikkeling van een locatie

→

Nieuwe onderzoektechnieken, ze zijn er, gebruik ze!

Nieuwe technieken, anders dan op traditionele wijze door plaatsen boringen en peilbuizen verkrijgen van monsters, zijn al geruime tijd beschikbaar en operationeel. Toch wordt er in de praktijk nog maar weinig gebruik van gemaakt (dat signaleert bijvoorbeeld ook de Alliantie van vrienden). Artifex Terra heeft ervaring met nieuwe technieken (bijvoorbeeld door de inzet van de handheld XRF bij onderzoek en sanering naar zware metalen en plaatsen MIP-sonderingen bij complexe VOCl-verontreiniging) en stimuleert deze ook nadrukkelijk. De nieuwe technieken bieden goede mogelijkheden tot, in combinatie met de traditionele technieken, tijdwinst, kostenbesparing, meer representatieve onderzoekgegevens en dus een meer betrouwbaar bodemonderzoek.

Artifex Terra werkt alleen met erkende veldwerkbureau’s en milieulaboratoria. Deze partijen dienen voor de van toepassing zijnde protocollen geaccrediteerd te zijn. Artifex Terra checkt bij elk onderzoek de accreditatie.

In de jaren werkervaring zijn bodemonderzoeken gedaan en begeleid van klein tot groot. Hieronder volgen er een aantal.

↓

Nieuwbouw appartementen Op de Logte te Gennep

Voor een woningstichting is door Artifex Terra het gehele traject begeleid van bodemonderzoek en uiteindelijk ook een bodemsanering voor de nieuwbouw van een appartementencomplex in Gennep. Het bodemonderzoek is gecombineerd uitgevoerd voor de bouwvergunning, bestemmingswijziging en grondverzet. Daarbij is heeft de projectleider van de woningstichting het gehele traject uit handen gegeven. Artifex Terra werkt daarbij uitsluitend voor en namens de opdrachtgever en houdt daarbij de kosten, tijdsplanning en kwaliteit in de gaten.

Onderzoek op spoedlocaties Maastricht

Artifex Terra heeft voor de gemeente Maastricht het traject van voorbereiding, aanvraag offertes, verstrekken opdrachten, begeleiden veldwerk, beoordelen rapportages en afrekeningen voor oriënterende en nader onderzoeken op spoedlocaties gedaan. Dit onderzoek vindt plaats op basis van afspraken uit artikel 4 van het Bodemconvenant (zie ook link https://www.bodemplus.nl/onderwerpen/bodem-ondergrond/bodemconvenant/).

→

In nauwe samenspraak met de gemeente Maastricht, waarin zij de randvoorwaarden hebben gesteld qua tijdsplanning en kwaliteitseisen, is aan de slag gegaan. Daarbij is de kennis en ervaring ingebracht die in de afgelopen jaren ten aanzien van de spoedopgave, onderzoekmethoden, normen, wetgeving, aanbestedingen en kosten is opgedaan. De voortgang van de spoedopgave provincie Limburg bijvoorbeeld is te vinden op https://www.limburg.nl/onderwerpen/milieu-toezicht/bodem/.

Bodemonderzoek Ecoducten in provincie Noord-Brabant

Voor de aanleg van 4 ecoducten in de provincie Noord-Brabant is een aanbesteding gehouden op basis van de UAV-GC. Inschrijvers dienen zelf het ontwerp, uitvoering en onderhoud ter hand te nemen. De provincie Noord-Brabant trekt zich daarin terug als ontwerper. Voor inschrijvers is het wel van belang goede basisgegevens te hebben waarop zij hun ontwerp bepalen. Onjuiste of onvolledige informatie zal voor de opdrachtgever leiden tot onwenselijke situaties.

Een onderdeel van de noodzakelijke gegevens voor de inschrijver is inzicht in de milieuhygiënische bodemgegevens. Artifex Terra heeft dat voor de provincie georganiseerd. Daarbij heeft Artifex Terra bepaalt welke gegevens verzameld moeten worden, de onderzoeksstrategie uitgedacht en kwaliteit van het werk en tijdsplanning bewaakt. Zie filmpje op https://www.omroepbrabant.nl/nieuws/169981/Vier-Brabantse-ecoducten-geopend-door-de-modder-naar-de-overkant

↓

Aanleg glasvezelkabel Maastricht

Voor aanleg van een glasvezelkabel in Maastricht Oost en Zuid heeft Artifex Terra in opdracht van de gemeente Maastricht het proces begeleid om te komen tot een milieuhygiënisch bodemonderzoek om het grondverzet voor de aanleg in goede banen te leiden. Vanuit de Wet bodembescherming is het van belang dat bij graafwerkzaamheden in ernstige gevallen van bodemverontreiniging dit op een milieuverantwoorde wijze plaatsvindt en dat daarvoor de vergunningen worden geregeld. Daarnaast is belangrijk inzicht te hebben in de kwaliteit van de bodem om in te schatten of de personen die graven in de grond risico’s lopen (zie ook de regelgeving hierover in https://www.crow.nl/publicaties/werken-in-en-met-verontreinigde-bodem.

Artifex Terra heeft samen met het uitvoerende milieuadviesbureau de bodemgegevens en vergunningen tijdig beschikbaar gekregen.

Interessante links:

→

Verontreinigd perceel en aansprakelijkheid

Als eigenaar van een verontreinigd perceel heeft u daar, met uitzondering van bodemverontreinigingen die leiden tot risico’s, over het algemeen weinig last van. Tot het moment dat u met uw locatie iets wilt. U heeft bijvoorbeeld plannen om te gaan verkopen, te bouwen, graven in de grond of anderzijds te ontwikkelen. Op dat moment is een bodemverontreiniging in meer of mindere mate een obstakel.

Let op wat u koopt! Bij percelen met (voormalige) bedrijfsactiviteiten is er een reële kans op bodemverontreiniging. Echter niet alleen op deze percelen, maar ook op percelen met woonhuizen kan wel degelijk verontreiniging aanwezig zijn die in latere plannen obstakels kunnen vormen. Te denken valt bijvoorbeeld aan zinkassen of resten daarvan, die op veel erven en in tuinen bij woningen in de Kempen voorkomen (zie ook www.zinkindekempen.nl). Ook is onder erfverhardingen, vaak niet direct zichtbaar, in het verleden veel puin en ander restafval (zoals slakken, keramiek, koolas, mijnsteen e.d.) toegepast. Dit materiaal en de onder en naast gelegen bodem is meestal in meer of mindere mate verontreinigd. Al meerdere jaren speelt de problematiek rond asbest in de bodem een belangrijke rol. Veel aandacht is er nu voor asbestonderzoek in de bodem daar waar puin in bodem wordt aangetroffen en/of asbestdaken aanwezig zijn.

Als u als particulier of als bedrijf een perceel aankoopt en er is sprake van bodemverontreiniging, dan wordt u van deze bodemverontreiniging direct schuldig eigenaar. Als schuldig eigenaar kunt u door de overheid in bepaalde gevallen verplicht worden tot het uitvoeren van een sanering. U mag zelf proberen de saneringskosten op de vorige eigenaar of veroorzaker te achterhalen. Dit is zeer lastige zaak. Dat heeft een opdrachtgever van Artifex Terra ondervonden in een ogenschijnlijk zeer duidelijke zaak (zie het voorbeeld van een aangekocht verontreinigd perceel in het zuiden des lands). Meer informatie kunt u ook vinden in het boek Grond voor zorg – Stof tot nadenken.

↓

Aansprakelijk voor bodemverontreiniging zoals vormgegeven in de Wet bodemsanering

De mate waarin u als koper/nieuwe eigenaar aansprakelijk bent is afhankelijk van de periode waarin u het perceel hebt aangekocht.

bij aankoop voor 1983: de koper wordt in beginsel niet aangesproken, tenzij hij op de hoogte was van bodemverontreiniging. Het jaartal 1983 correspondeert met de invoering van de Interimwet bodemsanering;
bij aankoop tussen 1983 en 1987: de koper kan worden aangesproken als hij op de hoogte was van de bodemverontreiniging of daarvan op de hoogte had kunnen zijn. Kenbaarheid van de koper wordt eerder aangenomen dan onder het eerste punt, bijvoorbeeld vanwege zijn professionaliteit. 1987 is het jaar waarin de Wbb werd ingevoerd;
bij aankoop tussen 1987 en 1990: als vorige punt, met dien verstande dat een professionele koper bij verkrijging van een verontreinigd terrein door bodemonderzoek kennis had moeten nemen van de bodemverontreiniging;
bij aankoop tussen 1990 en 1993: iedere koper van een verontreinigd terrein is in beginsel ‘schuldig’ met uitzondering van: een bewoner of een kleine zelfstandige die ten tijde van de koop niet was voorzien van deskundige bijstand;
Bij aankoop na 1993: iedere koper van een verontreinigd terrein is als ’schuldig’ aan te merken.

Het bevelsbeleid is volledig opnemen in https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2014-2706.html. Maar vergewis u altijd van het eventuele nog aanwezige specifieke bodembeleid van het bevoegd gezag waar uw locatie is gelegen. Ook onder de Omgevingswet is sprake van een saneringsplicht als er risico’s zijn.

Bewonersregeling. Een eigenaar of erfpachter die een huis heeft gekocht (enkel voor gebruik als particuliere bewoning), die niet betrokken is geweest bij de veroorzaking en de verontreiniging niet gerelateerd is aan de woonfunctie (bv. een lekkende huisbrandolietank) is onschuldig (zie bv. https://www.brabant.nl/actueel/regelingen/CVDR229029_2).

→

Juridische toets

Om te bepalen in welke mate een eigenaar of veroorzaker aansprakelijk is bestaat het instrument van de juridische toets. In de juridische toets wordt nagegaan wie aansprakelijk is voor de verontreiniging en sanering(skosten). Door overheden wordt dit instrument ook gebruikt voor het inschatten van de kansen op de haalbaarheid van de mogelijkheid tot verhalen van kosten. Artifex Terra heeft veel ervaring met het opstellen en beoordelen van juridische toetsen. Zo heeft Artifex Terra gewerkt aan het kostenverhaal ten aanzien van de grootschalige bodemverontreiniging met oplosmiddelen in de gemeente Venlo en bij 10 tallen spoedlocaties in de afgelopen jaren.

Aangekocht verontreinigd perceel

In 2005 kocht een particulier een voormalige pottenbakkersbedrijf en champignonbedrijf in het zuiden des lands. Kort na de aankoop, bij het graven in de grond voor aanleg van de tuin, bleken er in de bodem veel verontreinigingen voor te komen. De verontreinigingen bestonden uit keramisch afval, puin, plastic en asbest

De nieuwe eigenaar heeft direct de verkoper aansprakelijk gesteld. Een rechtszaak volgde. Nu meer dan 15 jaar na aankoop, is de rechtszaak nog niet voorbij en is er nog steeds geen concreet zicht op schadeloosstelling van de kosten. Gedurende al deze jaren is de huidige eigenaar in onzekerheid en heeft hij zijn plannen die hij met het terrein heeft, niet kunnen verwezenlijken.

Interessante links: